Chính trị 10:49, 25/10/2013 GMT+7

Khoản 1, Điều 71 là quy định về cưỡng chế thực hiện quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; quyết định thu hồi đất, với nội dung cụ thể như sau: 1. Người sử dụng đất phải chấp hành quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; quyết định thu hồi đất. Trường hợp người sử dụng đất không chấp hành thì bị cưỡng chế. Người bị cưỡng chế phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại. Theo ý kiến của cá nhân tôi thì đây là trường hợp đặc biệt ít xảy ra trong thực tế. Tuy nhiên, để việc thu hồi đất này được thực hiện một cách công khai, minh bạch, đúng pháp luật và ngăn ngừa tiêu cực…, tôi đề nghị ở khoản 1 này cần bổ sung nội dung sau: Việc cưỡng chế thu hồi đất phải bảo đảm bồi thường, hỗ trợ đúng quy định, thực hiện đúng quy trình, thủ tục thu hồi đất, phải công khai quyết định phương án phê duyệt được nhân dân đồng thuận. Có quy định như vậy thì mới tránh trường hợp luật bị lợi dụng để áp đặt khi thu hồi đất.

Điều 104 trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là những quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nội dung của Khoản 1 điều này như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại điểm b, c, d và đ khoản 1 Điều 56 của luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây: 1. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;… Về quy định này, tôi xin có ý kiến sau: Hiện nay, trường hợp người dân xây dựng nhà trên đất nông nghiệp tại các đô thị trước khi có quy hoạch rất nhiều, sau khi công bố quy hoạch và những nhà dân thuộc diện đất ở đô thị có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất quá nhiều do phải tính giá tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp quá thấp, nhưng thực tế người dân mua đất nông nghiệp tại các đô thị rất cao làm cho người dân không có khả năng để chuyển đổi mục đích. Để nhà nước không thất thu và người dân có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng để sản xuất kinh doanh, đồng thời làm cho đô thị ngày càng khang trang, tôi xin có ý kiến sau: Trong cách tính chênh lệch giữa tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất phải định giá sát với giá thị trường do một cơ quan thẩm định giá thực hiện.

Điều 161 là những quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, ở Khoản 2 của điều này, dự thảo đã đưa ra hai phương án về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên. Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo suy nghĩ của tôi thì không nên để hai phương án này, mà thay vào đó bằng nội dung quy định như sau: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được xác nhận của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường xác nhận. Vì lý do sau: Một thửa đất được cấp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân có thể được giao dịch giữa chủ sử dụng đất với nhiều người nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong khi đó, các tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực không thể kiểm soát được thửa đất đã được ký kết các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả dẫn đến các tranh chấp giữa những người nhận chuyển quyền sử dụng đất với nhau và với người chuyển quyền sử dụng đất. Khi có ý kiến của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường sẽ kiểm soát tốt hơn các tranh chấp đất đai như trường hợp nêu trên.

Hơn nữa, theo quy định tại phần cuối của phương án 1: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên…, là không đúng với quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không đồng bộ với Luật Nhà ở. Để pháp luật được đồng bộ và thống nhất, Dự thảo Luật nên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực với các hợp đồng giao dịch trên, để bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia và đảm bảo tính thực thi của pháp luật.

Đức Trọng