Pháp luật về đất đai 07:38, 08/10/2014 GMT+7

Giá đất ở các đô thị

Dự thảo quy định khung giá với từng loại đất, theo từng vùng tại Điều 113 của Luật Đất đai năm 2013. Với nhóm đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất rõ khung giá đối với: Đất trồng cây hàng năm là trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản; khung giá đất làm muối. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp cũng được đề xuất các khung giá đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và khung giá đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Dự thảo phân cụ thể 7 vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất bao gồm các vùng như sau: Vùng Trung du và miền núi phía Bắc; vùng Đồng bằng sông Hồng; vùng Bắc Trung bộ; vùng Duyên hải Nam Trung bộ; vùng Tây Nguyên; vùng Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long. Khung giá đất này được sử dụng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất. Giá đất trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh thực hiện theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 11 trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15-5-2014, quy định về giá đất.

Cũng theo đề xuất của Bộ Tài nguyên - Môi trường tại dự thảo nghị định này, giá đất ở tại các đô thị thấp nhất là 40 ngàn đồng/m², áp dụng đối với giá tối thiểu ở đô thị loại V, thuộc vùng Bắc Trung bộ. Giá cao nhất đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m², áp dụng cho giá tối đa ở đô thị đặc biệt tại vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ. Giá đất tối thiểu của đô thị loại V ở vùng Bắc Trung bộ cũng là mức giá thấp nhất của khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị (32 ngàn đồng/m²). Tương tự, đô thị đặc biệt ở vùng Đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ có giá đất tối đa khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị với 129,6 triệu đồng/m².

Giá đất ở các vùng nông thôn

Khung giá đất ở vùng nông thôn được đề xuất chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong đó, khung giá thấp nhất là xã miền núi ở vùng Tây Nguyên với giá tối thiểu là 15 ngàn đồng/m²; cao nhất là xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng 29 triệu đồng/m². Cũng theo dự thảo nghị định này, khung giá đất ở tại nông thôn, xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Cửu Long có giá tối thiểu là 40 ngàn đồng/m², tối đa là 15 triệu đồng/m². Với xã đồng bằng vùng Đông Nam bộ có giá tối thiểu 60 ngàn đồng/m², tối đa là 18 triệu đồng/m²; xã đồng bằng vùng Đồng bằng sông Hồng có giá tối thiểu 100 ngàn đồng/m², tối đa là 29 triệu đồng/m² (giá cao nhất). Xã đồng bằng vùng Trung du và miền núi phía Bắc có giá đất tối thiểu là 50 ngàn đồng/m², tối đa là 8,5 triệu đồng/m²; xã miền núi của vùng này có giá đất tối thiểu là 25 ngàn đồng/m², tối đa là 9,5 triệu đồng/m²...

Thực tế về tài chính đất và giá đất trong thời gian qua, chính sách về giá đất liên tục được điều chỉnh, hoàn chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường đã góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Hệ thống chính sách thuế đối với đất đai đã được quy định tương đối đầy đủ, có nhiều đổi mới phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản...

Khắc phục những
bất cập của khung giá đất hiện hành

Mặc dù đạt được những thành tựu cơ bản nhưng chính sách tài chính đất đai còn nhiều mặt hạn chế. Bảng giá công bố tại các địa phương thấp hơn so với giá thị trường. Bảng giá này khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán bồi thường, người bị thu hồi đất lại không đồng ý, phát sinh khiếu kiện ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng... Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng chủ yếu là do khung giá các loại đất được quy định cho 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi và có biên độ quá rộng, chậm được điều chỉnh. Vì vậy, khi sử dụng để làm căn cứ cho các địa phương ban hành bảng giá đất thì chưa sát thị trường và có sự chênh lệch giá đất của từng loại đất giữa các vùng, giữa các địa phương trong cùng một vùng...

Ngoài ra, giá đất trong bảng giá đất thường thấp hơn so với giá đất thị trường nhưng lại được các địa phương sử dụng để áp dụng cho các mục đích trong quản lý, sử dụng đất đai. Còn có sự chênh lệch lớn về giá trị đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương, trong khi pháp luật về đất đai hiện hành lại chưa có cơ chế hữu hiệu để giải quyết tình trạng này. Những tồn tại, bất cập này đã dần được giải quyết, khắc phục trong Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản liên quan.

Những điểm mới đưa ra trong dự thảo nghị định quy định về khung giá đất kỳ vọng sẽ khắc phục được những tồn tại, hạn chế của khung giá đất hiện nay, làm căn cứ để các địa phương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp hơn. Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất tại địa phương phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

N.V