2011 GMT+7

Vì sao các dự án bất động sản giậm chân tại chỗ?

Thứ 6, 14/10/2011 | 00:00:00

Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2007. Sau hơn 4 năm được áp dụng vào cuộc sống, Luật Kinh doanh bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệc là những quy định trong luật này có sự chồng chéo với luật chuyên ngành và các văn bản hướng dẫn thi hành. Chính điều này đã làm cho hiệu quả của việc áp dụng các điều luật vào cuộc sống bị hạn chế.

Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở TX. Đồng Xoài đã bị ngưng
từ nhiều năm nay - Ảnh: H.T

Cụ thể là tại khoản 1, Điều quy định về mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần có ghi: “1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;”.

Như vậy, doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép bán sản phẩm của mình được hình thành trong tương lai “theo hình thức ứng tiền trước” và khi doanh nghiệp “đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng” đối với “dự án đã được phê duyệt”. Bên cạnh đó, việc ứng tiền của khách hàng được thực hiện làm nhiều lần và theo tiến độ mà doanh nghiệp thực hiện đầu tư dự án. Thế nhưng tại Khoản 1, Điều 39 của Luật Nhà ở về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại có quy định như sau: “1. Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Cùng một vấn đề là giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định thời điểm thực hiện giao dịch là khi doanh nghiệp “đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng” đối với “dự án đã được phê duyệt”. Còn trong Luật Nhà ở thì lại quy định là giao dịch chỉ được thực hiện khi “thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”. Đồng thời, Luật Nhà ở cũng quy định cụ thể mức ứng trước của khách hàng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản số tiền bằng 70% “giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Và với quy định này thì Khoản 1, Điều 39 của Luật Nhà ở đã vô tình làm vô hiệu hóa quy định tại Khoản 1, Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Còn tại khoản 2, Điều 23 trong Quy chế khu đô thị mới được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 5-1-2006 của Chính phủ thì lại quy định như sau: “2. Quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức”. Và theo quy định tại quy chế này, tức là sau khi bên bán và bên mua đã thỏa thuận xong và ký hợp đồng thì ngay sau đó, “bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật”. Nhưng ở đây là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, tức là khi ký hợp đồng giữa hai bên vẫn chua có tài sản thì làm sao có thể “đăng ký quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có)”?

Trong khi đó, tại điểm 1, trong mục VIII, Thông tư số 04/2006/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc huy động vốn để xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định 02/2006/NĐ-CP lại có quy định như sau: “1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng”. Theo quy định trên thì việc thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản giữa bên bán và bên mua chỉ được thực hiện khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư”, chứ không phải là “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư” như quy định của Luật Nhà ở.

Chính vì những bất cập trên đây mà nhiều dự án bất động sản, khu đô thị mới trong cả nước nói chung và ở Bình Phước nói riêng đã và đang bị giậm chân tại chỗ. Thậm chí có dự án tuy đã được khởi công xây dựng từ nhiều năm nay, nhưng chủ dự án không thể huy động vốn bằng nhiều lần theo kiểu nhỏ giọt. Cụ thể là dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở thị xã Đồng Xoài tuy đã được khởi công và sắp xong phần thô, nhưng đã bị ngưng từ nhiều năm nay. Hay khu đô thị mới ở Chơn Thành và Bình Long tuy đã được công bố từ lâu nhưng đến nay vẫn còn trên giấy. Chừng nào những bất cập về các văn bản pháp luật như phân tích ở trên được tháo gỡ thì các dự án bất động sản mới được thực thi một cách suôn sẻ.