Xã hội 08:07, 22/05/2019 GMT+7

BP  - Theo số liệu của Tổng cục Dân số - Kế hoạch hóa gia đình: Dân số Việt Nam năm 2018 tăng thêm 1 triệu người so với năm 2017, ở mức 94,67 triệu người. Dân số tăng kéo theo nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng. Vì thế, việc chuyển đất trồng cây lâu năm hoặc đất nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và việc này được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi này không phải ai cũng biết. Vì thế, thời gian qua có nhiều bạn đọc đã gọi điện, gửi thư và email về tòa soạn để hỏi về vấn đề này và mong rằng bài viết sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về quy trình chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại Khoản 1, Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Với nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, nếu người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Và tại Khoản 1, Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: ...Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; ...Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;...

Và theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gồm: Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, điều kiện để được chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp sang đất ở tại nông thôn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện, đồng thời người có nhu cầu chuyển mục đích phải có đơn gửi UBND cấp huyện. Tuy nhiên, điều kiện quyết định việc này là người muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm.

Một thửa đất nông nghiệp được chuyển mục đích xây dựng nhà ở tại xã Tiến Hưng,TP. Đồng Xoài (ảnh minh họa) - K.B

Thực hiện quy định nêu trên, ngày 25-5-2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, tại Điều 69 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như sau: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo đó, người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể, tại Khoản 5, điều 17, Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính có quy định như sau: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) kể từ ngày 1-7-2014 trở về sau thì thực hiện nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ hợp lệ xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận nhưng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm chậm nhất theo thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại thông tư liên Bộ Tài chính, Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, thực hiện chính sách với người có công và vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, hiện nay pháp luật quy định một số đối tượng được miễn giảm tiền sử dụng đất như sau: Theo quy định tại các điều 11, 12 trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ có quy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai... Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định...

Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định  khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở... Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

N.V