Xã hội 21:45, 17/02/2015 GMT+7

Thứ nhất, về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng: Căn cứ quy định về sắp xếp, đổi mới và phát triển nông, lâm trường quốc doanh tại Nghị định số 170/2004/NĐ-CP, Nghị định số 200/2004/NĐ-CP của Chính phủ; trên cơ sở tiếp thu một số ý kiến của các bộ, ngành, địa phương đề nghị bổ sung phạm vi điều chỉnh đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích nuôi trồng thủy sản, phạm vi điều chỉnh của thông tư này quy định việc xác định tiền thuê đất đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Đối tượng áp dụng của thông tư này là các công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ đã được chuyển đổi theo Nghị định số 170/2004/NĐ-CP của Chính phủ về sắp xếp, đổi mới và phát triển nông trường quốc doanh, Nghị định số 200/2004/NĐ-CP của Chính phủ về sắp xếp, đổi mới và phát triển lâm trường quốc doanh, Nghị định số 25/2010/NĐ-CP của Chính phủ về chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên và tổ chức quản lý công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước làm chủ sở hữu.

Đồng thời để thống nhất với đối tượng quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty nông, lâm nghiệp, thông tư này quy định bổ sung đối tượng là các nông, lâm trường quốc doanh chưa thực hiện chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp thuộc sở hữu nhà nước nhưng được thực hiện sắp xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Thứ hai, về xác định tiền thuê đất: Theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, mức tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh quyết định trong khung từ 0,5 đến 3%; đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp thì mức tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Qua quá trình thực hiện, một số bộ, ngành, địa phương đề nghị nên quy định mức tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ở mức thấp nhất trong khung tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính phủ.

Để để hướng dẫn thống nhất mức thu (tỷ lệ %) để tính đơn giá thuê đất tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; trên cơ sở ý kiến tham gia của các bộ, ngành, địa phương; đồng thời, để tháo gỡ khó khăn từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của các công ty nông, lâm nghiệp theo đúng tinh thần Nghị quyết số 30-NQ/TW; tại thông tư này quy định mức tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản là 0,5% (mức thấp nhất trong khung tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất).

Theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp cụ thể, giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, triết trừ, thu nhập, thặng dư hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, do hầu hết các công ty nông, lâm nghiệp đang sử dụng là đất đã được giao không thu tiền từ trước Luật Đất đai năm 2003 để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không phải trường hợp thuê đất mới); vì vậy, theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) để xác định đơn giá thuê đất mà không phải xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, triết trừ, thu nhập, thặng dư. Mặt khác, phạm vi áp dụng của thông tư này chỉ thực hiện đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp mà đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp chủ yếu sử dụng phương pháp thu nhập từ sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản để xác định. Do vậy, thông tư này quy định giá đất tính thu tiền thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản là giá đất theo mục đích sử dụng đất tương ứng tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.

Bên cạnh đó, các công ty nông, lâm nghiệp có đặc thù ngành nghề sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp đòi hỏi sử dụng diện tích đất thuê lớn trải dài nhiều địa bàn, khu vực, vị trí có giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất khác nhau. Mặt khác, hiệu quả sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản nhiều khi không phụ thuộc vào vị trí thửa đất, có những thửa đất ở vị trí thuận lợi có giá đất và hệ số sử dụng đất cao nhưng chưa chắc mang lại hiệu quả sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cao hơn các thửa đất khác do chất và độ phì nhiêu của đất. Do vậy, để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thuê đất và đơn giản hóa thủ tục hành chính, công khai minh bạch và giảm chi phí trong quá trình thực hiện việc xác định tiền thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại điều 3 thông tư này quy định trường hợp diện tích đất thuê thuộc nhiều địa bàn, khu vực, vị trí có giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất khác nhau thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo mức giá bình quân gia quyền cho toàn bộ diện tích đất thuê.

Thứ ba, về diện tích phải nộp tiền thuê đất: Nhằm thực hiện chỉ đạo tại Nghị quyết số 30-NQ/TW của Bộ Chính trị, tại Quyết định số 686/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ đã phân công Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì xây dựng nghị định về xếp, đổi mới và phát triển, nâng cao hiệu quả của công ty nông, lâm nghiệp (Nghị định số 118/2014/NĐ-CP); Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng Thông tư hướng dẫn việc đo đạc, lập bản đồ địa chính, giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công ty nông, lâm nghiệp. Theo đó, các công ty nông, lâm nghiệp phải lập hồ sơ phương án sử dụng đất gửi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xin ý kiến thẩm định và phê duyệt phương án sử dụng đất (trong phương án sử dụng đất xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích, thực trạng quản lý, sử dụng từng loại đất, diện tích giao không thu tiền sử dụng đất, diện tích đất thuê...). Trên cơ sở phương án sử dụng đất được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền tại địa phương tiến hành xác định cắm mốc ranh giới ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp.

Từ cơ sở nêu trên, diện tích phải nộp tiền thuê đất được quy định tại thông tư này là diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản được ghi trong quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, đối với trường hợp các công ty nông, lâm nghiệp sau khi đã thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP mà chưa có quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích phải nộp tiền thuê đất là diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trong phương án sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Thứ tư, triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và hướng dẫn tại Thông tư số 77/2014/TT-BTC, trong đó đã quy định cụ thể về trình tự xác định và thu nộp tiền thuê đất. Do đó, tại thông tư này quy định trình tự xác định và thu nộp tiền thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thứ năm, đối với một số trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đã ký Hợp đồng thuê đất và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất, trường hợp đang trong thời gian hưởng ưu đãi theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất khi hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thời gian được hưởng ưu đãi thì được áp dụng đơn giá thuê đất theo quy định tại thông tư này. Bên cạnh đó, trường hợp đơn giá thuê đất trong thời gian ổn định mà cao hơn đơn giá quy định tại thông tư này thì được thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại thông tư này nếu người thuê đất có đề nghị bằng văn bản; cơ quan thuế chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan để xác định lại đơn giá thuê đất đối với trường hợp nêu trên; thời điểm xác định lại và bắt đầu ổn định đơn giá thuê đất được áp dụng kể từ ngày 1-1-2015.

Đồng thời, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà thời điểm phải điều chỉnh đơn giá thuê đất trước ngày 1-1-2015 nhưng chưa thực hiện điều chỉnh thì được thực hiện điều chỉnh theo quy định tại Thông tư này cho thời gian thuê đất còn lại. Đối với thời gian đã sử dụng đất nhưng chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất thì thực hiện điều chỉnh theo chính sách, pháp luật từng thời kỳ để thực hiện thanh, quyết toán tiền thuê đất.

LG