Tòa soạn và Bạn đọc 08:22, 22/09/2018 GMT+7

Nhận diện thị trường bất động sản

Sau ngày tái lập, UBND tỉnh đã xây dựng khu tái định cư đầu tiên tại khu phố Phú Cường, tiếp đến là khu tái định cư Phú Thanh, phường Tân Phú. Sau đó đến các khu dân cư khác ở những xã, phường còn lại: Tân Bình, Tân Xuân, Tân Đồng và ấp 1, xã Tiến Thành... cũng được xây dựng. Tuy nhiên, do khó khăn chung của tỉnh nên một số khu dân cư như ấp 1, xã Tiến Thành, khu dân cư Phú Tân, phường Tân Phú... chưa được đầu tư xây dựng hạ tầng nên vẫn rất thưa thớt nhà ở.

Khi “sốt”, giới đầu cơ gom đất chờ giá, nay thị trường trầm lắng cỏ dại mọc um tùm. Ảnh chụp tại dự án dân cư tư nhân trên địa bàn khu phố Tân Trà, phường Tân Bình (Đồng Xoài)

Trước năm 2015, thị trường bất động sản ở thị xã Đồng Xoài trầm lắng. Nhiều hộ dân ở ven đô muốn sang nhượng đất lấy vốn làm ăn nhưng không có người mua. Một số dự án bất động sản trên địa bàn thị xã vắng người giao dịch, các bảng quảng cáo, tờ rơi rao vặt bán đất không ai đọc. Nhiều người ví von “thời buổi kinh doanh đất như đi bán rau dạo”. Ngay như dự án Khu dân cư cao su Đồng Phú (phường Tân Phú) rộng 47 ha với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, nhưng cũng chỉ có vài hộ xây dựng nhà ở. Khu tái định cư ấp 1, xã Tiến Thành cũng lác đác vài căn hộ cấp 4. Dự án phân lô bán nền của tư nhân ở một số phường Tân Bình, Tân Xuân... “đắp chiếu” nằm im. Trong khi đó, nhiều gia đình có điều kiện thì về thành phố mới Bình Dương hay thành phố Hồ Chí Minh mua nhà, đất. Vì vậy, thị trường bất động sản ở thị xã Đồng Xoài những năm trước hết sức ảm đạm.

Thế nhưng, từ đầu năm 2017, cơn “bão” bất động sản tràn qua thị xã Đồng Xoài đã làm giá nhà, đất ở đây sôi động đột biến. Đặc biệt, sau khi có thông tin thị xã Đồng Xoài sẽ được nâng cấp lên thành phố thì phiên đấu giá 25 lô đất thuộc khu vực UBND phường Tân Đồng cũ đã bị đẩy cao gấp hàng chục lần. Phiên đấu giá này cũng là mốc đánh dấu thị trường bất động sản ở thị xã Đồng Xoài “tăng nhiệt”.

“Địa chấn” tháng 3 và tháng 11

Ông N.V.V, chủ doanh nghiệp N.G ở thị xã Đồng Xoài nói: “Tôi chưa bao giờ thấy giá đất, nhà ở thị xã Đồng Xoài tăng “chóng mặt” như thời điểm này. Đi ra đường chỗ nào cũng thấy người ta hỏi mua đất và thị xã Đồng Xoài đã xuất hiện nghề mới là nghề môi giới đất (cò đất)”.

Dù đã phân lô từ năm 2011 nhưng đến nay, Khu dân cư cao su Đồng Phú (phường Tân Phú) vẫn rất ít hộ dân xây nhà ở

Đỉnh điểm của cơn “sốt” đất vào tháng 3-2017, khi đó một số thửa đất “vùng khỉ ho cò gáy” được người dân khẩn trương sang nhượng để phân lô bán nền. Ấp Suối Cam, ấp 1, xã Tiến Thành; khu vực xã Tiến Hưng; khu phố Tân Trà, phường Tân Bình hay phường Tân Xuân trở nên nhộn nhịp vì các dự án phân lô bán nền. Giá đất ở khu vực này tăng gấp 2-3 lần so giữa năm 2016. Trước cơn sốt về giá đất, nhiều người đã không ngần ngại cầm cố tài sản, vay vốn ngân hàng để đầu cơ đất. Nhiều người chỉ sau vài ngày đã lãi ròng cả trăm triệu đồng chỉ từ 1 lô đất sang qua bán lại. Đặc biệt, không ít trường hợp thu lợi nhuận hàng tỷ đồng từ việc mua đất nông nghiệp rồi phân lô bán nền trong thời điểm này. Đến tháng 11, Công ty cổ phần đầu tư - bất động sản Thành Phương tổ chức lễ khởi công xây dựng khu đô thị thương mại - dịch vụ - Khu đô thị The Gold city, tại ấp 2, xã Tiến Thành đã làm thị trường bất động sản ở Đồng Xoài tiếp tục lên cơn sốt. Lúc này, giá 1 lô đất tại Khu dân cư cao su Đồng Phú có diện tích 14x20m là 1,4 tỷ đồng, trong khi vào giữa năm 2016 chỉ ở mức 360 triệu đồng/lô.

Giá đất tại khu phân lô bán nền ở khu phố Thanh Bình, phường Tân Bình với diện tích 10x20m là 1,8 tỷ đồng, trước đó vào năm 2016 chỉ ở mức 450 triệu đồng/lô. Ở khu dân cư ấp 1, xã Tiến Thành giá cũng tăng gấp 4 lần so với năm 2016. Đặc biệt, sau khi có thông tin về các dự án Vincom, trung tâm thương mại Đồng Xoài sắp khởi công, việc thi công các tuyến đường như Trần Hưng Đạo nối dài, Nguyễn Huệ... giá đất tại đây cũng tăng 6-7 lần so với trước...

Ai “thổi” giá đất Đồng Xoài tăng cao?

Giá đất ở thị xã Đồng Xoài trong năm 2017 là sốt ảo, bởi nhu cầu thực tế của người dân về đất ở không cao. Ví như ở dự án Khu dân cư cao su Đồng Phú rộng 47 ha phân thành hàng ngàn lô đất nhưng đến nay chỉ có chưa tới 100 hộ làm nhà ở. Khu đô thị The Gold city có quy mô hơn 11 ha nhưng số lượng nhà ở của người mua cũng đếm trên đầu ngón tay. Ngay như các khu dân cư tự phát do tư nhân phân lô bán nền cũng chưa thể lấp đầy nhà ở. Như vậy, cơn sốt đất trong năm 2017 có nhiều nguyên nhân, trong đó là do những “quảng cáo có cánh” của chủ dự án, mánh lới của cò đất, của những thông tin về quy hoạch đô thị.... Đặc biệt, tâm lý chạy theo đám đông của một số người đã làm thị trường đất lên cơn sốt.

Anh N.X.T, một viên chức ở thị xã Đồng Xoài cho biết: “Thấy mọi người môi giới đất thu nhập khá nên tôi cũng tranh thủ thời gian tìm kiếm xem ai có đất muốn sang nhượng giới thiệu cho người mua để hưởng hoa hồng. Trong cơn sốt đất, tôi kiếm được chút đỉnh nên rủ bạn bè, người thân tham gia môi giới”. Còn anh H.N.S ở phường Tân Bình thấy người người đi mua đất, nhà nhà mua đất nên cũng vay mượn tiền để sang nhượng lại. Làm ăn được, anh S bán căn nhà của mình được 2 tỷ đồng để sang nhượng lại 3 lô đất với giá 700 triệu đồng/lô. Cuối năm 2017, anh S bán 2 lô đất hơn 3 tỷ đồng để xây nhà mới. Nhiều người bắt chước anh S làm theo nhưng hiện có không ít trường hợp phải ở nhà thuê vì đất chưa sang nhượng được. Điều đáng nói, trong thời điểm giá đất sốt, những người hành nghề môi giới liên kết với nhau và thông qua mạng xã hội để nâng giá trị của “sản phẩm”. Ví như ông A muốn bán đất, người môi giới là cò B đến đặt cọc vài chục triệu đồng để giữ đất. Sau đó, cò B tìm người bán lại bằng cách tung lên mạng xã hội như Zalo, Facebook để những người trong ê kíp của mình tham gia bình phẩm, đánh giá về giá trị của lô đất theo kiểu “tung hỏa mù” và sốt sắng hỏi mua, hẹn gặp đặt cọc làm cho những người có nhu cầu phải mở hầu bao để sang nhượng.

Cũng có trường hợp cò B rao bán đất của ông A nhưng khi gặp khách thì bố trí cò C đóng vai người mua khác đến trả giá cao hơn làm cho khách “rối loạn” và phải thực hiện giao dịch theo kịch bản của cò B đã soạn. Đặc biệt, những cò này có đầy đủ các bản đồ quy hoạch chi tiết về đất đai, các dự án giao thông, công trình công cộng... Ví như dự án nâng cấp đường Nguyễn Huệ, thị xã Đồng Xoài được khởi công vào tháng 10-2017. Nhưng từ năm 2016, những thông tin về dự án đã được giới cò đất nắm rõ về quy mô, số vốn, thời gian thi công... nên tung chiêu thu gom đất và đẩy giá.

Liệu có còn “sốt”?

Từ sau tết Nguyên đán 2018 đến nay, thị trường bất động sản ở thị xã Đồng Xoài trở nên trầm lắng, mặc dù các thông tin về việc thị xã Đồng Xoài chuẩn bị lên thành phố liên tục được cập nhật. Một số khu vực vốn là “điểm nóng” về giá đất hiện chỉ còn những bảng hiệu rao bán treo ở lùm cây, bụi cỏ.

Khảo sát những khu vực này cho thấy, giá đất đã giảm nhiều so với thời điểm tháng 11-2017 nhưng không ai hỏi mua. Ngay khu vực phía sau sân vận động tỉnh, tình trạng người treo biển bán đất thì nhiều và giá đã giảm gần 150 triệu đồng/lô nhưng vẫn không mấy ai quan tâm. Một số cò đất có “máu mặt” ở thị xã Đồng Xoài đang rơi vào cảnh thất nghiệp. Giá đất giảm, thị trường trầm lắng và đến cuối năm thị trường bất động sản ở Đồng Xoài có khởi sắc hay không là câu hỏi không quá khó. Bởi thực tế cho thấy, giá đất ở Đồng Xoài trong năm qua tuy có tăng nhưng chỉ là sốt ảo, bởi tính thanh khoản và lượng giao dịch không ổn định. Quan trọng hơn nữa là cung đã vượt cầu. Yếu tố này làm cho thị trường đất trong thời gian tới ở thị xã Đồng Xoài khó có thể “tăng nhiệt”.

Nội Chính