* Về công khai thông tin thu hồi đất

Việc công khai thông tin về thu hồi đất là một trong những điểm mới được bổ sung trong dư thảo Luật Đất đai. Cụ thể là tại Khoản 1, Điều 54 của dự luật có quy định như sau: “1. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi (90) ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Tuy là điểm mới bổ sung, nhưng quy định trên đây chưa thực sự đổi mới, vì tính công khai, minh bạch vẫn chưa đạt được. Chính vì vậy, trong dự luật cần chỉnh sửa theo hướng: Khi thu hồi đất, người lãnh đạo trong cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định thu hồi, đồng thời tổ chức họp dân để thông báo về việc thu hồi đất, niêm yết công khai nội dung chi tiết dự án quy hoạch, trong đó bao gồm: Tổng diện tích thu hồi, danh sách các hộ dân có đất bị thu hồi, mức giá bồi thường, thời gian chi tiền bồi thường... Vì càng công khai, minh bạch và càng chi tiết thì sẽ phòng ngừa được tham nhũng và chắc chắn sẽ hạn chế được khiếu nại, tố cáo của người bị thu hồi đất.

Đồng thời, để ngăn chặn những việc làm sai trái, những hành vi tham nhũng, nhũng nhiễu dân chúng trong việc giải quyết bồi thường…, trong dự luật cũng cần bổ sung quy định như sau: Nhà nước nghiêm cấm các hành vi nhũng nhiễu, cố ý làm sai lệch nội dung quyết định thu hồi đất. Tuyệt đối nghiêm cấm các hành vi lợi dụng chức vụ quyền hạn xâm hại lợi ích công dân, hộ gia đình có đất bị hồi, mọi hành vi trái với các quy định pháp luật làm ảnh hưởng tới chủ trương chính sách thu hồi đất của Nhà nước sẽ bị nghiêm trị trước pháp luật.

* Về việc nguyên tắc định giá đất:

Đây là một trong những quy định mới trong dự luật này và được đông đảo tầng lớp nhân dân quan tâm là tại Điều 96 về nguyên tắc và phương pháp định giá đất có quy định như sau: “1. Giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm nguyên tắc: a) Phù hợp với giá thị trường”. Như vậy, quy định trên đã thay thế cho nguyên tắc xác định giá đất hiện hành là "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Đồng thời, trong dự luật cũng đã bỏ quy định “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1-1 hằng năm”.

>> Góp ý dự thảo Luật Đất đai

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là: Thế nào là giá thị trường? Đây là một khái niệm hết sức mơ hồ và trong thực tế cuộc sống làm gì có nguyên tắc “giá thị trường”. Bởi vì, trong quá trình thu hồi đất có bồi thường, nhưng thực tế từ khi quy hoạch cho đến khi có quyết định thu hồi là cả một quãng thời gian không phải là ngắn, thậm chí có khi kéo dài hằng năm hoặc một hai năm. Như vậy, khi đó nhà nước bồi thường cho người dân theo giá thị trường ở thời điểm công bố quy hoạch dự án và định giá đất hay ở thời điểm ban hành quyết định thu hồi hoặc thời điểm triển khai thực hiện dự án. Chính vì vậy, trong luật cần quy định rõ nguyên tắc cụ thể trong việc định giá chứ không thể nói theo “giá thị trường” một cách chung chung.

Vì vậy, để đảm bảo nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường, theo tôi trong luật nên quy định giao việc định giá cho Hội đồng thẩm định độc lập. Vì muốn xác định giá đất thật sự trên thị trường, cần dựa vào 3 nguồn thông tin: Thứ nhất là những giao dịch lớn trước đó trong khu vực. Thứ hai là thông tin từ môi giới và các sàn giao dịch, mạng internet... Thứ ba là thông tin thẩm định giá từ ngân hàng. Ngân hàng thường định giá thấp hơn thị trường để dự phòng rủi ro ở các khoản cho vay cầm cố. Và khi kết hợp cả 3 nguồn thông tin trên hoặc có thể nhiều hơn thì chúng ta sẽ có được giá đất thị trường tương đối chính xác.

Bên cạnh đó, trong dự luật cũng cần bổ sung quy định về việc điều tiết thu nhập khi giá đất của người có đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Có quy định này mới đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp. Ví dụ, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, giá trị gia tăng 10 lần thì nhà nước thu hồi khoảng 50-70% giá trị đất sau chuyển đổi. Khoản tiền thu được này dùng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng tại nơi chuyển đổi và phục vụ mục đích kinh tế xã hội nói chung. Đồng thời, Nhà nước cần có cơ chế thuế hợp lý bằng việc đánh thuế cao đối với bất động sản đầu cơ.

* Về thời hạn cưỡng chế thu hồi đất

Tại Khoản 2, Điều 57 của dự thảo luật này có quy định như sau: “2. Điều kiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm: b) Đã quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng”.

Trong khi đó, tại Điều 9 của Luật Khiếu nại mới có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2012 lại quy định như sau: “Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại”.

Như vậy, về thời hiệu khiếu nại giữa Luật Khiếu nại và dự luật Đất đai sửa đổi đang có sự vênh nhau. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cần có sự điều chỉnh cho phù hợp. Cụ thể là điều chỉnh thời hiệu khiếu nại ở dự luật Đất đai nâng lên 90 ngày, nếu không sẽ xảy ra tình trạng trống đánh xuôi, kèn thổi ngược.

Bên cạnh đó, tại Khoản 6, Điều 86 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đối với nơi chưa có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.

Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là chưa đầy đủ và chưa chặt chẽ. Bởi trong dự luật có quy định là “không có tranh chấp”, nhưng căn vào đâu để khẳng định đất đó không có tranh chấp? Vì vậy, ở quy định này cần bổ sung nội dung “được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp” thay vào cụm từ “không có tranh chấp” trong dự luật cho rõ ràng, cụ thể hơn.

Luật gia: Diệp Viên